Vai vender casa? A partir de hoje, a escritura tem novas regras urbanísticas

A partir de 1 de outubro de 2026, vender um imóvel passa a exigir mais atenção à sua situação urbanística.

Entrou hoje em vigor o Decreto-Lei n.º 108/2026, que revê o Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação, conhecido por RJUE, e introduz alterações relevantes depois do Simplex Urbanístico de 2024. A entrada em vigor tinha sido inicialmente prevista para agosto, mas foi adiada para 1 de outubro pelo Decreto-Lei n.º 155-B/2026. Diário da República

Para quem está a vender casa, há uma mudança que merece particular atenção.

A situação do título urbanístico passa a ter de ficar expressamente identificada no documento que titula a transmissão.

O que muda numa venda?

Quando está em causa a transmissão de um terreno para construção, de um edifício, de um imóvel ainda em construção ou de uma fração autónoma, o documento do negócio passa a ter de mencionar uma de três situações.

A lei prevê que seja indicada a existência do título urbanístico quando este é apresentado, que fique registada a declaração do vendedor de que dispõe desse título mesmo que não o apresente, ou que seja declarada expressamente a inexistência de título urbanístico. Diário da República

E existe aqui um detalhe importante.

Se essa menção não constar do documento, a lei prevê a anulabilidade do negócio. Diário da República

Ou seja, já não estamos simplesmente perante mais um documento a juntar ao processo.

É uma informação que passa a fazer parte do próprio negócio.

Isto significa que uma casa sem título já não pode ser vendida?

Não.

E esta distinção é importante.

A própria lei prevê expressamente a possibilidade de o vendedor declarar que não dispõe de título urbanístico. Portanto, a ausência do título não bloqueia automaticamente a transmissão. Diário da República

Mas isso também não significa que a inexistência do título deixe de ser relevante.

Uma coisa é conseguir transmitir juridicamente o imóvel.

Outra é perceber qual é a situação urbanística real desse imóvel e que consequências pode ter para quem compra.

E é aqui que, para mim, esta alteração acaba por fazer sentido.

Antes de colocar uma casa no mercado, convém saber exatamente o que estamos a vender

Sempre achei arriscado chegar ao CPCV ou à escritura e só nessa fase começar a descobrir problemas documentais.

Com esta alteração, essa preocupação torna se ainda mais importante.

Quando recebo um imóvel para venda, quero perceber logo à partida se existe licença de utilização ou outro título aplicável, se a documentação é coerente com aquilo que existe fisicamente e se as áreas e utilização estão alinhadas entre os vários documentos.

Porque a fotografia pode estar ótima.

O preço pode estar certo.

Pode até já existir comprador.

Mas se chegarmos ao final e descobrirmos um problema que podia ter sido identificado no início, perdemos tempo e criamos um problema para todas as partes.

E se o CPCV tiver sido assinado antes de 1 de outubro?

A nova revisão do RJUE entra em vigor hoje e não prevê uma exceção específica para transmissões cuja promessa de compra e venda tenha sido celebrada anteriormente. O que passa a estar sujeito à nova exigência é o documento que titula a transmissão celebrado já sob o novo regime. Diário da República

Na prática, ter um CPCV anterior não significa que se possa ignorar estas novas formalidades na escritura posterior.

É precisamente por isso que processos atualmente em curso também devem ser revistos antes da escritura.

Há também alterações na publicidade de determinados imóveis

O novo RJUE mantém e reformula deveres de informação na publicidade à alienação de lotes, edifícios ou frações inseridos em operações de loteamento.

Nestes casos, a publicidade deve mencionar elementos como o número do respetivo título, a data da sua emissão ou recepção pela Câmara Municipal e o respetivo prazo de validade. Diário da República

Para quem trabalha na comercialização de imóveis novos ou de lotes, isto significa que a documentação deve estar preparada antes de o anúncio ir para o mercado.

O que faria se estivesse hoje a vender uma casa?

Antes de avançar, confirmaria três coisas:

• Qual é o título urbanístico aplicável ao imóvel e se está disponível
• Se áreas, utilização e configuração do imóvel são coerentes com a documentação
• O que será declarado na escritura relativamente à situação urbanística do imóvel

E faria isto antes de chegar ao CPCV, sobretudo quando existe financiamento bancário envolvido.

Quanto mais cedo comprador, vendedor, banco e quem acompanha juridicamente o negócio souberem exatamente com o que estão a lidar, menor é a probabilidade de aparecer uma surpresa perto da escritura.

A minha leitura

O Simplex Urbanístico de 2024 tornou possível realizar determinadas transmissões sem a antiga exigência de apresentação da licença de utilização.

Agora o legislador não volta simplesmente ao sistema anterior.

Em vez disso, cria uma obrigação de transparência expressa sobre a situação urbanística do imóvel.

E, para mim, essa é a parte mais importante.

Não significa que todos os imóveis sem título deixem de poder ser vendidos.

Significa que já não podemos fingir que a questão não existe.

O vendedor tem de declarar. O comprador tem de saber. E quem acompanha a venda deve perceber o problema antes de chegar à escritura.

No imobiliário, muitas vezes uma venda corre mal não por causa do comprador, do preço ou da negociação.

Corre mal porque alguém decidiu deixar a documentação para o fim.

E a partir de hoje há ainda menos margem para fazer isso.

Fontes

Decreto-Lei n.º 108/2026, de 29 de maio, Diário da República

Decreto-Lei n.º 155-B/2026, de 31 de julho, Diário da República