A Comissão Europeia apresentou uma proposta que pretende dar mais ferramentas aos governos e às autarquias para intervirem em zonas onde comprar ou arrendar casa se tornou particularmente difícil.

Entre as medidas em cima da mesa estão possíveis limitações ao alojamento local, intervenção sobre imóveis que permanecem vazios e novas formas de acelerar a disponibilização de habitação.

Percebo a lógica.

Mas a minha primeira reação é sempre a mesma:

podemos mexer nas regras, mas se continuarem a faltar casas, continuamos com o mesmo problema de fundo.

Nem todas as zonas têm o mesmo problema

Este é um ponto que considero importante.

Não faz sentido olhar para Lisboa, Cascais, uma cidade do interior ou uma região fortemente dependente do turismo e aplicar exatamente a mesma receita.

O mercado é diferente.

A procura é diferente.

A utilização dos imóveis também é diferente.

Por isso, parece me positivo que a proposta europeia procure dar margem para que as medidas sejam aplicadas onde exista efetivamente pressão habitacional e com base em dados.

Se existe um problema real numa determinada zona, então faz sentido perceber o que o está a provocar.

Mas primeiro temos de medir.

Não gosto muito da ideia de decidir primeiro e procurar os dados depois.

O alojamento local é parte do problema?

Em algumas zonas, provavelmente sim.

Se uma percentagem relevante das casas disponíveis numa determinada área estiver a ser utilizada exclusivamente para estadias de curta duração, é legítimo perguntar que impacto isso está a ter no mercado residencial.

Mas também não acredito que transformar todo o alojamento local no culpado resolva a habitação.

O turismo cria emprego, investimento e atividade económica.

E existem zonas onde o alojamento local tem um peso completamente diferente daquele que encontramos nos centros históricos das grandes cidades.

Mais uma vez, depende do sítio.

E as casas vazias?

Também aqui é preciso separar situações.

Uma casa pode estar temporariamente vazia por inúmeras razões.

Heranças.

Obras.

Mudanças profissionais.

Questões familiares.

Processos judiciais.

Segundas habitações.

Outra situação completamente diferente são edifícios ou imóveis que permanecem anos sem qualquer utilização numa zona onde existe uma enorme procura por habitação.

Nesse caso, parece me perfeitamente legítimo perguntar se existe alguma forma de incentivar a sua utilização.

Mas a palavra importante para mim é essa:

incentivar.

Antes de começarmos imediatamente pela penalização, talvez valha a pena perceber porque é que determinado imóvel continua fora do mercado.

Há uma parte da proposta que me interessa muito mais

Licenciamento.

Construção.

Reabilitação.

Conversão de edifícios que hoje têm outras utilizações.

É aqui que, para mim, começa realmente a conversa sobre oferta.

Portugal pode criar todos os incentivos do mundo à construção.

Mas se depois um projeto demora anos a sair do papel, temos um problema.

O custo desse tempo não desaparece.

Vai para o promotor.

Vai para o construtor.

Vai para o financiamento.

E no final acaba inevitavelmente refletido no preço da casa.

Se conseguirmos tornar os processos mais rápidos, previsíveis e claros, aí acredito que podemos começar a produzir efeitos reais.

Regular não é o mesmo que criar oferta

Esta distinção é importante.

Limitar determinado tipo de utilização pode libertar algumas casas.

Colocar património devoluto novamente no mercado também.

E ambas as coisas podem ajudar.

Mas continuamos a falar sobretudo de redistribuir uma oferta que já existe.

A longo prazo, precisamos de aumentar essa oferta.

Construir onde faz sentido.

Reabilitar o que está degradado.

Converter imóveis que possam ter utilização habitacional.

Acelerar processos.

E criar condições para que exista confiança suficiente para investir.

Há outro problema que raramente cabe num título

As regras mudam demasiado.

E o imobiliário é uma atividade onde praticamente todas as decisões são tomadas a vários anos.

Quem compra pensa no futuro.

Quem constrói pensa no futuro.

Quem investe pensa no futuro.

Quem coloca uma casa no arrendamento também.

Se as regras mudarem constantemente, há decisões que simplesmente deixam de acontecer.

Por isso, além de boas medidas, precisamos de alguma previsibilidade.

A minha leitura

Acho positivo que a habitação esteja finalmente a ser tratada como um problema europeu e não apenas como uma dificuldade isolada de Lisboa, Madrid, Paris ou Dublin.

Também acho que algumas das ferramentas agora discutidas podem fazer sentido.

Mas não acredito numa solução única.

E continuo a voltar à mesma ideia:

se há mais pessoas a precisar de casa do que casas disponíveis, o preço vai continuar sob pressão.

Podemos e devemos discutir alojamento local.

Podemos discutir casas vazias.

Podemos discutir fiscalidade.

Mas também temos de falar seriamente de construção, reabilitação, licenciamento e oferta.

Porque podemos mudar muitas regras.

O que não conseguimos fazer é criar casas por decreto.