Tem uma casa para arrendar? Já existem limites de renda para poder beneficiar de isenção de IRS

A partir de hoje, os senhorios já conseguem saber exatamente quanto podem cobrar por uma casa no âmbito do novo Regime Simplificado de Arrendamento Acessível, conhecido por RSAA.

A Portaria n.º 454/2026/1, publicada a 13 de outubro e em vigor desde 14 de outubro de 2026, definiu finalmente os limites máximos de renda por concelho e tipologia. Diário da República

E há uma razão para estes valores serem particularmente interessantes para os proprietários:

se o contrato cumprir os requisitos do regime, os rendimentos prediais podem ficar isentos de IRS ou IRC. Diário da República

Ou seja, a decisão deixa de ser apenas:

“Por quanto consigo arrendar a minha casa?”

Passa também a ser:

“Compensa me cobrar um pouco menos e não pagar imposto sobre a renda?”

É aqui que este regime pode tornar se interessante.

Quanto pode cobrar?

Os limites variam consoante o concelho e a tipologia do imóvel.

Nas zonas onde trabalho com maior frequência, os novos valores base são estes:

Estes são os valores oficiais publicados em Diário da República. Diário da República

Por exemplo, um proprietário com um T2 em Lisboa pode celebrar um contrato ao abrigo deste regime com uma renda base até 1.309 € por mês, desde que cumpra também as restantes condições.

E o limite pode ser ainda mais alto

Aqui há um detalhe particularmente interessante.

A portaria prevê duas majorações adicionais:

10% se o arrendamento incluir estacionamento privativo

e

10% se o imóvel tiver classe energética A ou superior.

As duas majorações podem ser acumuladas. Diário da República

Portanto, um imóvel com boas características pode ter um limite superior ao valor base da tabela.

Isto significa que não basta olhar apenas para a tipologia.

Estacionamento e eficiência energética também podem fazer diferença na conta final.

Significa que basta respeitar a renda para não pagar IRS?

Não.

O valor máximo é uma das condições, mas não é a única.

Num contrato destinado a residência permanente, o prazo mínimo é de três anos. Para determinadas situações de residência temporária previstas na lei, o prazo mínimo é de três meses. Diário da República

Além disso, o senhorio tem de submeter através da plataforma eletrónica do IHRU:

a cópia do contrato

e

o comprovativo da comunicação desse contrato ao Portal das Finanças.

Essa submissão deve ser efetuada até 15 de janeiro do ano seguinte ao da celebração do contrato. Cumpridos os requisitos, a isenção produz efeitos desde a data da celebração. Diário da República

Por exemplo, num contrato celebrado em 2026, a documentação deverá ser submetida até 15 de janeiro de 2027.

Já existe uma plataforma para tratar do processo

O IHRU lançou também a plataforma Investir Arrendar, através do Portal da Habitação.

É através deste canal que os proprietários podem submeter os contratos abrangidos pelo RSAA e acompanhar o processo. A plataforma concentra também os procedimentos relacionados com os Contratos de Investimento para Arrendamento. Jornal Económico

Na prática, a intenção é tornar o processo bastante mais simples do que o anterior Programa de Apoio ao Arrendamento.

E qual é a vantagem real para um senhorio?

Aqui é que acho que vale a pena fazer contas.

Imaginemos, apenas para perceber a lógica, duas opções para o mesmo imóvel.

Numa opção, o proprietário coloca a casa no mercado pela renda máxima que acredita conseguir obter.

Na outra, aceita uma renda um pouco inferior para cumprir os limites do RSAA e beneficiar da isenção fiscal.

A renda bruta pode ser menor na segunda hipótese.

Mas isso não significa necessariamente que o rendimento líquido seja menor.

É preciso comparar:

renda mensal

imposto

prazo do contrato

risco de vacância

perfil da procura

despesas do imóvel

e previsibilidade do rendimento.

É por isso que eu não olharia para este regime apenas como uma medida de “rendas baixas”.

O que interessa ao proprietário é perceber:

quanto fica efetivamente no bolso no final do ano?

Um T2 em Lisboa é um bom exemplo

O limite base estabelecido para um T2 em Lisboa é de 1.309 € mensais. Diário da República

Num imóvel com estacionamento privativo, esse limite pode beneficiar de uma majoração de 10%.

Se também tiver certificado energético A ou superior, existe ainda outra majoração de 10%. Diário da República

É exatamente neste tipo de situação que um proprietário deve comparar o valor que conseguiria obter no mercado tradicional com o rendimento líquido possível através do regime acessível.

A diferença pode ser menor do que parece quando se coloca a fiscalidade na equação.

O que acontece se deixar de cumprir as condições?

Também é importante perceber isto.

Se forem incumpridos os requisitos do regime, pode existir perda do benefício fiscal a partir do momento do incumprimento, com obrigação de regularizar o imposto devido e respetivos juros compensatórios. Diário da República

Portanto, isto não deve ser encarado apenas como uma forma de “pagar menos impostos”.

É um regime com regras próprias e deve ser estruturado corretamente desde o início.

A minha leitura

Acho esta medida interessante por uma razão muito simples.

Durante anos falou se muito em obrigar proprietários a colocar casas no mercado.

Aqui existe uma lógica diferente:

dar um incentivo económico para que isso aconteça.

E isso, para mim, faz mais sentido.

O proprietário continua a decidir o que quer fazer com o seu património, mas passa a ter um motivo concreto para ponderar uma renda abaixo do mercado.

A verdadeira questão será perceber se os limites estabelecidos são suficientemente competitivos para convencer proprietários em zonas onde as rendas de mercado são bastante superiores.

Em Lisboa, Cascais ou Oeiras, haverá casos em que sim e outros em que provavelmente não.

Por isso, antes de decidir entre arrendar pelo valor máximo possível ou aderir ao regime acessível, eu faria aquilo que faço em qualquer decisão imobiliária:

punha os números em cima da mesa.

Porque às vezes cobrar mais não significa ganhar mais.

E esta nova regra é um bom exemplo disso.

Fontes

Portaria n.º 454/2026/1, Diário da República

Decreto Lei n.º 97/2026, Diário da República

Casa Yes, Arrendamento Acessível: já há limites de renda por concelho

Idealista, Rendas acessíveis terão valores máximos entre 224 e 2.066 euros